Tovább emelkedhetnek a lakás árak
2017.07.15, Szombat
Negyvennégy százalékkal több hitelt folyósítottak az elmúlt egy évben-írja a hirado.hu. Ezt a tendenciát, illetve az utóbbi évek dinamikus lakás-áremelkedését látva adódik a kérdés: mikor válnak túlértékelté a magyar lakások? Az MNB szerint a válasz azért fontos, mert a túlértékelt lakásokhoz kapcsolódó túlzott mértékű jelzálog-hitelezés pénzügyi instabilitást okozhat.

Az MNB országos lakásárindexe 2013-ban volt a legalacsonyabb, azóta nagyjából 40 százalékkal emelkedett a mutató. Ez azt jelenti, hogy például egy három éve 10 millió forintért kínált panellakás ára ma eléri a 14 millió forintot.

Az ingatlanok iránti kereslet növekedése nemcsak az árakban, a lakáshitelek piacán is megmutatkozik. Idén az első öt hónapban a magyar lakosság 35 százalékkal több lakáshitelt vett fel, mint 2016 ugyanezen időszakában. Csak májusban ötvenkilencmilliárd forint lakáshitelt folyósítottak, amire legutóbb 2008-ban volt példa.

A lakosság most érzi úgy, hogy az olcsó, és hosszútávon kiszámítható kamatok mellett képes hitelt felvenni - mondta az adatok kapcsán Virovácz Péter, az ING elemzője.

- Önmagában a hitelezés felfutása nem rossz dolog. Nagyon sok esetben hitelfelvétel nélkül nem tudnának egyről a kettőre lépni a cégek és a lakosság. Van „egyfajta egészséges növekedési üteme" a hitelezésnek. Jelen pillanatban nem kell attól félni, hogy egy olyan helyzet alakul ki, mint a devizahitelezés esetében, amikor lényegében a bankok nyakló nélkül adták ki a hiteleket egymással versenyezve, kevésbé figyelve a kockázatra - magyarázta a szakértő az M1 Summa című műsorában.

A Magyar Nemzeti Bank folyamatosan figyeli, hogy milyen rendszerszintű kockázatok jellemzik a lakáspiacot. A jegybank június végi jelentése szerint nincs ok az aggodalomra.

- A tanulmány fő megállapítása, hogy túlértékeltségről még nincs szó. Egyes részpiacokon, Budapest egyes kerületeiben már megközelíti a fundamentumértéket az árszint, de túlértékeltségről még itt sem beszélhetünk. Összességében országos szinten még mindig alulértékeltségről van szó - mondta Sallai Miklós, a Magyar Nemzeti Bank főosztályvezetője.

Szerinte a legfontosabb útmutató ebben a kérdésben a fundamentumérték. Vagyis hogy egy-egy ingatlan értéke hosszú távon mennyire tart lépést a lakosság jövedelmi képességével, illetve a másik oldalról nézve hogyan alakulnak a hitelpiaci viszonyok. Például egy esetleges kamatemelési hullám miatt mennyivel több törlesztőrészletet kell fizetnie az adósnak, miközben a lakás akár veszíthet is az értékéből.

- A fundamentumérték arra utal, hogy van-e túlfűtöttség a piacon. Az ingatlan árának oldaláról közelíti meg a kérdést; és annak a veszélyét méri fel, hogy hirtelen árcsökkenés beállhat-e annak következtében, hogy egy spekulációs spirál következtében alakul ki az aktuális árszint, ami bezuhan - mutatott rá Sallai Miklós.

Ami azzal járhat az átlagos fogyasztó számára, hogy igen hirtelen csökkenhet a lakásának az értéke; ma kifizetett érte tízmillió forintot, de holnap már csak hetet ér. Amennyiben a jegybank úgy látja, hogy túlfűtötté válik a lakáshitelpiac, lehetősége van a túlzott hitelezés korlátozására. Például előírhatja a bankoknak, hogy az adott hitelt a jelenleginél magasabb jövedelem és nagyobb fedezet esetén folyósíthatja. A bankok oldaláról nézve pedig többlettőke követelményeket írhat elő az MNB.

Először 2017 közepén használta a jegybank ezt az eszközt, két kereskedelmi banknak ugyanis már külön előírásokat tett, hogy képezzen több tőkét a fennálló hitelállománya mögé, hiszen úgy látta a jegybank, hogy nem eléggé jó a portfóliója, vagyis sok a nem teljesítő hitel.

A jegybank a jelenlegi helyzetben sokkal jobban felkészült a hitelezés felfutására, mint mondjuk 2008 előtt, a devizahitelezés felfutása idején. Az ügyfelek érdekét szem előtt tartva idén májusban hirdette meg az MNB a fogyasztóbarát hitelminősítést, amit elsőként július elejétől az FHB szerzett meg.

A minősítés feltétele, hogy a hitelek kamatfelára nem haladhatja meg a 3,5 százalékot, a folyósítási díj legfeljebb a hitelösszeg 0,75 százaléka, de maximum 150 ezer forint lehet,míg az előtörlesztési díj nem haladhatja meg kívánt összeg egy százalékát.

 

Hozzászólás: